江苏快三开奖结果:REITs 专访|投资蓝海来了?粤开证券李奇霖:还要看详细版制度安排-武强新闻

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                                                          【新型冠状病毒】

                                                          第三⌒♀⌒,公募基金是传统的买方机构△,其核心的力量与竞争力主要在二级市场♂♂,而REITs更偏向于一级投行业务□♀↑,公募基金在基础设施资产运用和管理上并没有太大的优势♂∴,如果布局⊿,则需要考量成本与收益的性价比♂∟。

                                                          此外〇△,中国公共租赁住房仍是当前住房系统的主要短板之一↑⊿。有分析认为REITs首先可以是支持中国公共住房(尤其是租赁住房)建设的主要金融工具♀。那在Reits试点之后┊┊,房企的长租公寓业务和长租公寓运营商▽♂?,谁更能在试点中获益π?

                                                          第二?∵﹡,税收制度◇π。在我国设立REITs通常需要对不动产进行资产重组↑▽,需要缴纳增值税、土地增值税等税收◇﹡,而从海外经验来看∵∟,传统的REITs还需要缴纳所得税⊿。如果国内公募REITs在税收领域不做相应的优惠〇〇□,那么有可能管理人、原始权益人和投资者可能会因为税负过重□π,而不愿过多参与↑。

                                                          三是从历史上看⊙↑⊿,目前我国处于低利率时期〇,很多机构投资者以及普通投资者缺乏优质的投资资产〇,公募REITs同时兼具股性和债性▽□♂,正好能解决投资者的资产荒□□∵,同时更低的利率环境也能降低投资者对公募REITs回报率的要求ππ♂,降低公募REITs业务开展的难度⊙⊙。

                                                          三大原因促使率先在基建试点在李奇霖看来∴⌒?,此次率先在基建领域展开公募试点〇∴,主要基于三点原因:

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                                                          一是考虑到我国经过多年的发展△,在基础设施领域已经形成了丰富且优质的资产;

                                                          不过┊π〇,由于这次公募REITs精准的将试点项目聚焦在基础设施领域∟π,排除了商业地产和住宅地产♂,因此对房地产领域影响较小∟。

                                                          对于优先选择这些区域试点的原因∵△⊿,以及对这些区域以及当地的房地产市场将会带来怎样的影响∵,李奇霖分析↑♂⌒,六大城市群和两大开发区是中国经济最为发达的几个区域☆,经过常年累积♂π∟,已经形成了较多优质的基础设施∟,这些基础设施中♀♀⌒,有很多满足公募REITs底层资产的要求∵♂,即有稳定且持续的现金流、权属清晰、市场化运营等等〇⊿▽,市场对这些区域的城投企业和资产的评级也比较高﹡,更有利于公募REITs的落地┊,对市场形成示范和带动效应▽,从而更好的推动REITs的发展♂∴。

                                                          对这些区域来说♀☆∟,公募REITs无疑给了这些区域的政府部门新的融资渠道△,能够帮助这些区域盘活存量资产□┊◇,在降低杠杆率的同时?⊙,促进基础设施投资的良性循环∴。

                                                          李奇霖表示□,是否会成为未来的投资蓝海⊿♀,目前仍具有不确定性∴,需要看未来更为详细的制度安排♂。

                                                          李奇霖透露〇∟□,其实∵,监管机构很早之前就已经对REITs产品做出了相应的安排┊,2020年1月⊙┊♂,北金所就发了相关的文件□◇▽,为权益型REITs的推出制定了具体的规则▽┊﹡。

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                                                          “之前REITs之所以难成行◇♂♂,除了国内不具备相应的制度条件外〇┊,还主要是我国长期形成了对债权类固定收益投资的偏好⊙?,对净值波动存在亏损风险的资产相对规避∟⌒,这一点从权益基金的发展迟迟没有取得突破也可以看出π◇。”李奇霖认为↑∵﹡,这一次的试点安排?,在制度层面给REITs发展奠定了基础∴◇,但是对于低风险刚兑产品的偏好↑♂?,依然还存在┊♀♂,仍然需要加强投资者的教育﹡♂。

                                                          而未来可能存在的难点和风险主要在于:

                                                          从证监会和发改委的发文来看♂,要入围优质资产需要满足权属清晰、市场化运营、现金流持续而稳定等基本条件△▽∵,企业如果要利用REITs进行融资∴,则需往这几个方向努力△☆,做好存量资产的运营↑。

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                                                          4月30日∴♀,一纸通知◇∴,理顺并回答了“中国庞大的基础设施存量证券化路径”♀。当天⊙♂△,证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》⊙▽。这标志着⌒〇?,境内基础设施领域公募REITs试点正式起步⊙﹡,实现了真正意义上公募REITs的首次破冰∴♀。

                                                          而对于企业来说⊙π,由于此次REITs试点的行业产业园、仓储物流等行业也是房企多元化较多涉足的领域♂□∵,那么〇,这类房地产企业是否会因此而受益呢♂⊙?

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                                                          不过♂,Reits资产证券化道路呼喊了很多年⊿,此前REITs的推进一直未有实质性进展﹡〇⌒,这一次的试点就能解决此前存在的问题吗∴☆?

                                                          未来可能的难点和风险此次Reits试点工作优先五大行业∟◇。有分析称这些领域的基建项目◇♀,投资规模上万亿∵⊿,这是否会成为未来的投资蓝海▽∵□,投资收益如何♂?那其中的风险主要在哪里∵☆?

                                                          那么⊿⌒⊙,是什么样的契机促使本次率先在基建领域开展公募reits试点△▽?这一步的跨出有什么样的现实意义♂?对房地产领域有何影响◇↑??普通人如何在这轮机遇中寻找到财富扩增、增值、保值的机会△〇?为此⊿﹡〇,和讯房产与粤开证券首席经济学家、研究院院长李奇霖就相关话题进行了深度交流?☆⊿。

                                                          二是面对当前疫情的冲击〇♂,政府稳增长的压力较大〇♂♀,支出更多♂☆↑,但财政收入又比往年更少◇∟,且依然受隐性债务化解的制约↑△,盘活存量资产同时实现稳经济和去杠杆目标正当时;

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                                                          对房地产领域影响较小除了优先试点五大行业外↑?,Reits试点还优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国际级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区π⌒⊙。

                                                          李奇霖表示♂﹡♀,如果房地产企业的经营范围中◇□,包含产业园、仓储物流等公募REITs试点的重点项目☆↑⊿,且企业的资质和评级都比较好♀,那么这类房企有可能会因此受益〇。

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                                                          第一∟┊,资产的供给与需求可能不平衡∴。现有大多数的基础设施收费项目都没有稳定且持续的现金流⊙⊿,这些项目有较高的融资需求∵♂,但要担任公募REITs的底层资产♂▽□,可能会存在较大的问题□?。而真正有稳定且持续的现金流的项目和城投公司◇□,它们往往又是各家金融机构争取的重点融资对象△,债券、贷款等融资手段丰富□,是否愿意大规模的利用REITs完成融资⊙◇┊,存在不确定性□?⌒。

                                                          “此次公募REITs并没有将房地产项目纳入试点范围↑┊,因此无论是房企还是运营商↑∵﹡,都无法从试点中获益π﹡。如果说未来放开了这一限制﹡,考虑到长租公寓回报率和收益率较低的问题〇⌒,REITs对投资者的吸引力也会非常有限☆,大幅发展的可能性不大﹡♂。”李奇霖说道↑♀。

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